La clause de garantie environnementale
Les transactions impliquant la vente d'actifs immobiliers ou de titres de société dans l'industrie nécessitent une analyse minutieuse et une répartition des risques environnementaux entre le vendeur et l'acheteur. Les clauses de garantie environnementale (CGE) sont utilisées à cet effet, mais leur négociation et leur rédaction peuvent être complexes.
Avant de rédiger les CGE, il est essentiel de détecter les problèmes environnementaux potentiels.
En vertu des obligations de transparence générale, des dispositions concernant les défauts cachés et les erreurs de consentement, ainsi que des dispositions du Code de l'environnement, le vendeur doit informer de manière complète l'acheteur sur les problèmes environnementaux passés du ou des sites industriels concernés par la vente. Ces problèmes environnementaux peuvent être divers comme une pollution historique sur le site ou un site voisin, un incident ou un accident, une demande de conformité administrative, une réclamation d'un tiers, voire même le non-obtention ou le retrait des autorisations administratives nécessaires pour l'activité exercée sur le site.
Il est recommandé de procéder à un audit du site par un bureau d’études spécialisé pour évaluer le passif environnemental. Généralement, cet audit est effectué par le vendeur, l'acheteur ou les deux parties ensemble. Il faut noter que la présence d'une Installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE) sur le site est souvent considérée comme un risque en raison des dangers qu'elle présente pour l'environnement, mais elle implique également un suivi environnemental régulier et strict conformément aux mesures de surveillance réglementaires ou demandées par l'Administration.
Le vendeur doit fournir des informations complètes sur les questions environnementales, en incluant toutes les études et audits réalisés, et ces informations doivent être incluses dans le contrat de vente.
La manière dont le passif environnemental est réparti au sein des CGE
Une fois qu'il a été identifié, le passif environnemental doit être partagé entre le vendeur et l'acheteur. Les termes du contrat de vente peuvent varier, avec la possibilité pour les parties de décider que le vendeur sera seul responsable des coûts de réhabilitation du site en cas de pollution antérieure à la vente. Il peut également être convenu que l'acheteur sera dédommagé par le vendeur pour les coûts supplémentaires liés à la dépollution ou bénéficiera d'une garantie contre toute action en justice d'un tiers liée à la pollution du site, etc.
En revanche, le vendeur peut expressément exclure sa responsabilité, que ce soit en ce qui concerne tous les risques environnementaux, ceux identifiés lors de l'audit ou mentionnés dans les documents annexes, ou les coûts supplémentaires liés à un changement d'utilisation du site par l'acheteur. Les conditions générales d'exploitation peuvent ainsi transférer une partie ou la totalité du passif environnemental à l'acheteur, y compris les obligations de remise en état d'un terrain ayant accueilli une installation classée pour la protection de l'environnement (sous certaines conditions). Cependant, ces conditions ne sont pas opposables à l'Administration, qui ne reconnaît que le dernier exploitant du site ou le tiers régulièrement substitué selon la procédure de tiers demandeur, ni aux tiers (principe de relativité des contrats).